Det är förvisso tidigt än, byggprojekt tar ofta en längre tid och statistiken visar inte vad som är på gång, men det är påtagligt få byggare som sett anledning att tänka om under pågående byggnation. Fastighetsägarnas ståndpunkt illustreras av en rapport från september publicerad av konsultbyrån Grant Thornton och tidningen Fastighetsnytt:

“Den nya upplåtelseformen ägarlägenheter säger sig 13% av fastighetsägarna ha för avsikt att producera de närmsta åren. 13% har inte bestämt sig. Man har också fått uppskatta hur fördelningen av ägarrätt, bostadsrätt och hyresrätt kommer att se ut om tre år. Man uppskattar då att ägarrätter tar åtta procent av marknaden.”

Intresset är alltså ljumt men man tror ändå att ägarrätterna kommer att etablera sig snabbt. Bedömningen är dock orealistisk, eftersom det totalt producerades 14500 lägenheter 2009. Om var tolfte lägenhet om tre år skulle vara en ägarlägenhet kommer det att behöva byggas runt 75000 sådana om året, alltså jämförbart med miljonprogrammet tempo. Med tanke på detta samt att enbart en bråkdel av de tillfrågade fastighetsägarna ens är nyfikna verkar det som att äganderätten inte utgör något relevant alternativ till upplåtelseform. Det har inte heller hörts några högljudda röster för att tillåta ombildningar till ägarlägenheter och jag menar att det idag inte finns tillräckliga incitament för krångliga procedurer av detta slag.

Sannolikt har man velat lösa en rad teoretiska problem, i praktiken emellertid ickeproblem. Man får anta att satsningen är djupt rotad i något ideologiskt resonemang om äganderätt och individualism. Och detta är väl egentligen det enda som regeringen har åstadkommit på en djupt problematisk bostadsmarknad. I avsaknad av en real bostadspolitik har man för att ge intryck av handlingskraft alltså instiftat en helt ny upplåtelseform, som dock positionerats så illa i relation till alternativen att det är svårt att hitta eller ens föreställa sig någon som finner den intressant.

Regeringen anger som skäl att i bostadsrätten “måste förvärvaren normalt beviljas medlemskap i föreningen”, en självklarhet som i praktiken inte kan förvägras om det inte finns mycket starka skäl, oftast att man redovisat låga inkomster i taxeringen eller av annan anledning inte kan visa betalningsförmåga.

Eller att “medlemmen kan förlora sin nyttjanderätt … om han eller hon har åsidosatt betydelsefulla skyldigheter gentemot bostadsrättsföreningen eller annan”. Inte heller detta tillhör bostadsrättens svaga sidor, snarare är en sådan att regeln i praktiken är nästan omöjliga att verkställa. De betungande skyldigheterna består till exempel i att släppa in vaktmästaren för att byta termostater och dylikt samt att betala räkningarna i tid.

Och vidare att det “krävs till exempel särskilt tillstånd för upplåtelse i andra hand”, ett tillstånd som inte heller kan förvägras om medlemmen har skäl att hyra ut. Idag är det dessutom i princip omöjligt att förhindra otillåten uthyrning och många bryr sig därför inte ens om att kontakta föreningen.

Och kanske värst av allt: “en stor del av en bostadsrättshavares inflytande utövas gemensamt med andra; genom att den enskilde är medlem i den bostadsrättsförening som äger det hus där lägenheten finns”, som om en innehavare av en ägarlägenhet på fjärde våningen inte skulle behöva komma överens om vissa praktiska arrangemang med sina grannar… I nybyggda bostadsrätter tillämpas dessutom regelmässigt individuell mätning på de flesta nyttigheter såsom el och vatten och värme, vilket ställer frågan om varför man ska krångla till det med extra fastighetsbildningar och servitut bara för att slippa dela abonnemang med sina grannar.

Det ingår också ett resonemang om möjlighet att belåna fastigheten, i stället för att belåna bostadsrätten. Värderingen av bostaden har mycket lite med det fysiska ägandet att göra utan beror nästan enbart på verkliga boendekvaliteter. Skillnaden mellan dessa alternativ i ett bankperspektiv illustreras av att marknadsräntorna för villa- respektive bostadsrättslån sedan länge är identiska. Vad som däremot påverkar räntan på fastighetsmarknaden är en riskbedömning, alltså bankens förtroende för förvaltarskapet och den ekonomiska effektiviteten i detta. Bostadsrättsföreningar och andra ägare av större fastigheter beviljas därför regelmässigt betydligt lägre räntor än enskilda. Det är rent av tänkbart att en ägarlägenhetsinnehavare kan anses vara exponerad för en större risk på grund av sitt mycket direkta beroende av omgivande fastighetsägares handlingsutrymme.

Sammanfattningsvis kan man nog säga att upplåtelseformen för ägarlägenheter hittills saknar relevans i sinnevärlden, men illustrerar en del brister i bostadsrättsformen. Bostadsrätten är redan vad ägarlägenheten är avsedd att vara och är knappast alltför begränsande i friheten den ger de enskilda medlemmarna. Det är snarare tvärt om. Bostadsrätten är därmed en mängd saker som den inte borde vara: skatteplaneringsinstrument, verksamhetslokal, ett sätt att för oseriösa hyresvärdar att kapitalisera på år av eftersatt underhåll genom ombildning, objekt i en spekulationsekonomi och myten att man får göra vad man vill. Det är väldigt ofta också en desperat lösning på svårigheten att hitta en hyreslägenhet, oavsett om man kan ta lån och därigenom köpa nåt man helst inte vill ha med andras pengar eller om man inte har tillgång till förstahandshyresmarknaden och förvisas till ett mycket otryggt och utbrett andrahandsboende.

Förhoppningsvis tar man nu itu med dessa långt mer verkliga problem, vilket i sin tur kanske kan ge ett berättigande åt ägarlägenheterna.

Även publicerad på Newsmill.